物業公司日常管理需要掌握的尺度

2016-03-09 15:05:21  瀏覽:1645次

   近期,我們接到多位物業同行的咨詢,對于物業公司如何制止違反法律、法規、管理規約的行為,如何把握尺度,存在疑惑。比如侵占公共樓道、綠地;違章裝修、搭建;隨意停放車輛等,今天我們就來說說,小區秩序維護,究竟如何有所為,有所不為。

首先需明確,物業公司按照物業服務合同的約定為業主的房屋、設施、場地提供服務。根據《物業管理條例》第四十六條“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告”的規定,物業服務企業對于物業管理區域內公共秩序的職責在于“制止”和“報告”兩項(對房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項還有告知義務)。同時,法律也賦予物業公司對業主違反法律與管理規約、妨害物業服務的行為予以起訴的權利。那么,物業公司對哪些行為應當制止、報告乃至起訴呢?我們試舉一二說明。

不當使用公共部位行為

業主擅自占據樓道擺放物品,安裝外置晾衣架、連廊放衛星接收器等行為,雖然違反管理規約,但沒有造成嚴重后果,物業公司能當場制止的應制止,制止不了的應發函并報告主管部門。物業公司沒有權利收走業主物品或強制拆除晾衣架等設施,一方面沒有采取此類強制措施的權利,可能構成侵權,另一方面還會把矛盾焦點引到自己身上,得不償失。對此類行為,物業公司應履行“制止”和“報告”的義務。

封露臺、封陽臺等違章裝飾裝修行為

業主未經規劃審批擅自封露臺、封陽臺,需區別對待。封露臺屬于擅自搭建構筑物,是嚴重的違法行為,對外立面改變較為明顯,須經規劃主管部門批準。對于業主擅自封露臺行為,物業公司應當予以制止,而不能引導統一封閉,防止后期因為構筑物安全事故牽連物業公司承擔責任;制止無效的,應當報告主管部門,行政主管部門未采取有效措施的,物業公司可以起訴相關業主。對于封陽臺,目前社會

公眾大多認為是對專有部分的合理使用,各地立法和執法尺度也不一。如當地對封陽臺行為無監管和處罰措施,管理規約也沒有禁止性規定的,建議物業公司可以采取必要的引導。

破壞建筑物,侵犯其他業主權益行為

業主擅自在建筑物外墻打孔、私挖地下室等破壞建筑物或者影響建筑物安全的裝修行為,可能導致其他業主權益受侵害的,應當視嚴重性而定。如擅自在外墻打孔涉及相鄰業主糾紛,物業公司應當居中調解、勸導,以發函等方式告知上述行為可能破壞外墻防水、保溫性能的不利后果,并可以要求行為人出具承諾書,保證不出現滲漏等質量問題,否則由行為人承擔全部責任。對于私挖地下室等可能導致建筑安全隱患的嚴重違法行為,必須立即制止,制止無效的應當報告主管部門;主管部門未采取有效措施的,應起訴業主要求停止違法行為,恢復原狀。

物業公司的權利,來自于法律法規和物業服務合同以及業主的授權,雖然法律賦予物業公司對業主某些違法行為予以起訴的權利,但是,權力大未必是好事,如果做不到,反而容易遭人詬病。工作中,物業公司應注意有所為、有所不為,依法、依合同提供服務。

 

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